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打炒房對策1/排隊案投客曝退訂關鍵 接下來關注「這些物件」
CTWANT     2021/12/27 11:53
內政部打炒房新五招,次長花敬群表示,因為當前的炒房行為實在太囂張,因此必須修訂「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」,來落實執行刑責。(圖/黃耀徵攝、翻攝自住宅週報臉書)

2021年房價漲勢不輸給股市,房價愈「打」愈高,讓政府灰頭土臉,日前有30多人漏夜排隊要搶買預售屋,更是打臉政府。9日起,央行、金管會、內政部再度連環出擊,祭出多項政策重打炒房;但上有政策下有對策,CTWANT記者調查,雖有投資客怕被斷頭「急跳車」,但更多是戰略急轉彎,「買小不買大」、「等待斷頭戶」與「轉向中古屋市場」危機入市。

政府打炒房的這把新怒火,來自原定8日開賣的台南預售新案「東都綠學」,7日晚間就有30多位民眾在寒風中徹夜排隊,8日一早更是百人擠爆接待中心,驚動台南市地政局派員前往稽查,但民眾照常選戶下訂。

儘管地政局稽查後表示「尚無違反紅單轉讓規定」,但9日傍晚,內政部火速祭出5大打炒房措施,包含限制預售屋換約轉售及嚴懲炒作、獎勵舉報等,16日央行宣布第四波信用管制4大措施,隨後,金管會也跟進,啟動不動產授信業務專案金檢,當中又以「預售屋禁止換約」最猛。

CTWANT記者採訪到「東都綠學」的投資客S先生,「(央行)信用管制限縮,只要用親人名義貸款就沒差,預售屋不能換約轉賣比較致命,從預售到交屋要4年後才能脫手,投報率變低,風險也更高。」「我當天和朋友共7人下訂,在內政部禁止換約後,已有3、4人去退訂,包括我自己。」S先生承認被打到。

TWANT記者採訪到當初排隊下訂「東都綠學」的投資客S先生,在內政部擬禁止換約後他已前往退訂。(圖/讀者提供)

「東都綠學」早鳥價就很貴,每坪開價32萬元起,比旁邊坐落於東區門牌的新建案成交價每坪27萬元還要高,但S先生評估仍有賺頭。他分析,「過去不綁約(可換約轉售)的預售案,拿到正式契約就轉賣,預估6個月內每間可賺50萬元;若是綁約一年、總價1000萬元的房子,投入成本(自備款)約60~100萬元,一年後轉賣可賺100萬元以上。」如今禁止換約,就必須撐到3~4年交屋才能賣,投入成本會倍增到約200萬元。」

「有朋友手上持有多戶,甚至快10間,現在很緊張,若每間要付3成自備款,第3間以上又只能貸款4成,他就要破產了!」退訂後,S先生手上還持有2戶,壓力不算大,「沒退訂的人,口袋可能比較深,或手頭沒其他間;去退訂的,可能手上還有其他案子,或改去放其他的小建案,會比較快蓋好(獲利)。」

原來,S先生退訂「東都綠學」的原因,並不是怕被斷頭,而是「投資策略急轉彎」,「既然要付出的自備款差不多,那就挑選完工期較短的案子,可以趕快回收。」他改採「買小不買大」,投資小型建案,等2年蓋好就能自由買賣,投資效益更好。事實上,只要沒有違法,房地產就是他理財的一部分。

另個投資策略則是等待「斷頭戶」或考慮不綁約的「中古屋」。「就算讓斷頭客賺個10萬、20萬,但接手的投資客卻可以買到1年前價格。」S先生觀察,現在市場氛圍依舊是買的人想撿便宜,賣的人也不想虧本,他認為,賣方應會撐到法案上路前一個月才會急,到時才願意「平轉」(未賺價差的權利移轉)。

過去在六都房市中最不起眼的台南,因台積電18廠落腳而鹹魚大翻生,去年還被業者戲稱,「一個南科,救整個台南房市!」如今卻過熱到驚動政府頻打房。(圖/宋岱融攝)

據永慶房產集團統計,新竹、台南、高雄年度累計漲幅皆逾2成,若是能接手到「平轉」的斷頭戶,能買得比目前市場行情便宜約2成。

對於投資客改買工程期短的小建案及接手斷頭戶的策略,台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯認為,房地合一2.0自持有日起5年內進行交易都有重稅,投資利益被大量減縮,再加上政府政策趨嚴、價格高漲,都不利於投資,風險越來越高,目前看起來,如果不是自住需求或長期持有規劃,不是很好時機與氛圍,投資是否有利可圖需謹慎評估。


(資料來源:CTWANT)

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