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房價飆漲、政府狂打房 2022年買房避踩大地雷
鏡週刊     2022/01/24 15:22
2022年一開春,央行就重手打養地,民眾要在今年度買房,慎選區域才不會踩到大地雷。圖為央行總裁楊金龍。

房價高漲,但政府又接連打房,究竟今年房市將如何發展?專家預估,今年價量趨勢皆會走緩,但要反轉機率微乎其微。民眾買房時,雖然不用擔心短期跌價風險,但必須慎選區域,才不會淪為有行無市,或是賺了差價但賠了生活的窘境。

政府打房連環拳!今年一開春,央行就出重手,找來36家國銀及信用合作社聯合社等主管「喝咖啡」,明確指示購地貸款限18個月內動工,否則要按比例收回貸款,或者逐年調升利息來控管,此舉被外界視為直攻建商養地要害,逼得建商不得不購地後快速開工,透過養地發大財的案例將再難見。

事實上,不只如此,去年底內政部也拋出預售屋禁止換約,掐住短期投資客炒作空間外,也管制私法人購屋,採許可制,且5年內不得轉賣,以及祭出檢舉獎金等措施,甚至喊出炒房就抓去關的重話。

也就是說,政府的打房措施,已經從預售屋、成屋的層次,溯源到土地,根據業界人士透露,一個新建案,土地成本就佔6到7成,確實是重中之重,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長就說,房價上漲主因很多,包括資金丶利率丶經濟增長丶通貨丶預期心理丶土地供需丶市場炒作等,惟都會精華土地炒作乃核心因素之一。

「政府除了加速推動都市更新以外,對於公有土地標售應盡速訂定一套令人心服的制度規範,才不致屢創地價新高,成為帶頭推漲地價的火苗。」李同榮認為,政府大量標售公有地,地價屢創新高,成為市場追漲指標,等於間接助漲地價不合理上漲。

這點和興富發建設集團總裁想法雷同,他在受訪時曾表示,政府一方面高價標售土地,但卻又不樂見跟政府買高價土地的業者賣高房價,是自相矛盾的行為,政府應將土地運用大量開發為社會住宅,解決民眾住的問題,才是根本之道。

打房議題相當複雜,但對於民眾來說,究竟該不該在今年買房呢?普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,今年房市最大的變數除了疫情反覆之外,就是資金潮轉向及政府打炒房,其中尤以政策風險的影響最快、最急。

「但是政策風險是反映市場氛圍及民間輿論,以目前央行、金管單位紛紛加碼監理及管制,行庫也配合緊縮業務,預期投資氣氛會較為收斂,市場也轉為自律,因此政策不確定性會逐漸降低。所以在產業投資、人口移動、低利、工料雙漲的結構性因素加持下,價量趨勢會走緩但不會停滯,逆轉可能性也微乎其微。」

有鑑於目前內政、財政、央行仍以打炒房為宗旨,劃出一條區隔自住、自用、商用買方的防火線,即便市場氣焰漸消,但仍未失溫。黃舒衛認為,雖然民眾短期不用擔心跌價的威脅,但這幾年屢創新高的住宅推案,未來將成為區域沉重賣壓,因此要特別注意超額供給多殺多、交屋品質等後續管理問題,不要淪為有行無市或是賺了差價但賠了生活的窘境。

確實,鄭欽天就認為,就算在多頭的時代,買房仍要秉持「好的產品、對的地點」兩大原則,他認為以他自己是高雄人來看中南部,絕對仍要選擇傳統旺區,如前金區、苓雅區等區域,「那種一大片空地蓋一堆房子的,都要很小心謹慎。」

「很明顯炒作的區域,我們會縮手,例如台南新東區、高雄楠梓區及桃園青埔,我預估預售屋禁止換約後,若投資客全收手,建案銷售前3成穩定盤一定受影響。」一名資深投資客也對本刊表示。

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