財經新聞

【全文】成交量縮 、價鈍化 全台房市反轉現拋售潮
鏡週刊     2022/05/15 05:58
交易量縮價格鈍化,現還有拋售潮,房市旺轉冷已是事實。

過去2年,台灣房市旺到連建商都大喊看不懂,今年以來,房市卻明顯由旺轉冷,不只交易量縮減,全台賣壓更是相當沉重,全台委售案件就多達28萬筆,4個月爆增4成多。隨著美國升息、縮表,全球資金撤退,國內打房政策一波接一波,短期投資客急拋售,自住買方也轉趨觀望。房市退潮,誰沒穿褲子?業內一致認定過度炒作的蛋殼區將「率先垮台、非常危險!」

「 房市已經在反轉了!量先價行,下半年一定會更慘。」在五都皆有房產,且十幾年來都長期持有的包租公顏博志篤定地說,他還透露:「我手頭上物件超過一半在掛售,從2年前開始狂賣,身邊不管長、短期投資的朋友也一樣,大家都急著出場。」

待售量攀升 賣壓沉重
顏博志認為,台灣房價已來到歷史高點,同時今年買氣明顯鈍化,「房市已經漲到瘋狂境界,利率來到有史以來最低點,坦白說已經是強弩之末,很多地方漲不上去,就跟存股一樣,到一定滿足點,再存下去也沒意思。」

同時,供應量也是房市反轉訊號,他舉新北市為例:「光新莊就有50公頃頭前重劃區、100公頃副都心重劃區,都還在開發,接著又有400公頃的塭仔圳要推出來,這些量會有多大?」顏博志直言:「我不認為市場有這些需求,投資客再多也吃不下去。」

交易量減少的同時,市場上的待售物件卻變多了。

數字會說話,永慶、台屋、住商、中信等房仲公布的4月交易量,全都綠油油一片,下滑幅度月減最多13%,比去年同期少了4.2至12%不等。

本刊再委請《樂屋網》統計各大線上售屋平台待售住宅,並剔除重複物件後發現,今年以來,全台房屋待售量已從19.5萬筆攀升到4月的28萬筆,「4個月來增加了4成多,賣壓確實相當沉重。」樂屋網調研中心經理洪安怡說。

全台房屋賣壓大增,今年以來已爆增4成多。

成交量變少,供給量變大,現在連成交天數都拉長,「過去一個案件丟到市場平均80幾天成交,今年以來拉長到約110天。」住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨透露。

打房力道重 熱錢撤退
過去2年房市屢見排隊買房奇景,這種盛況今年恐難再現。(翻攝PTT)

這2年,全球大開資金派對,熱錢湧向房市,全台各縣市接連上演漏夜排隊買房戲碼,建案還沒公開就宣布完銷,就連中古屋也動輒有數十組人同時搶房,如今盛況不再,多頭房市出現高點反轉的跡象。

從國際上來看,美國宣布升息,加上縮表即將到來,力道比2017年還猛烈,逼得資金快速從市場抽離,最先影響的是台股表現,也間接影響房市,「這波投入房市的很多是投機來的資金,少年股神買房屢見不鮮,但現在資金大撤退,很多人錢卡在股市,要再進不動產市場有難度。」徐佳馨說。

行政院日前通過《平均地權條例》修正案,其中預售屋禁止換約條款,逼出一波預售屋拋售潮。

與此同時,高房價帶來高民怨,年底縣市首長選舉在即,政府打房力道不會放緩,除了4月行政院通過《平均地權條例》修正案,要禁預售屋換約、炒房罰5,000萬元等措施外,日前央行公布的理監事會議議事錄摘要也顯示,不排除再推出第五波房市信用管制。

種種因素,都讓投資客、自住客的觀望情緒升高,台經院研究員劉佩真就說:「利空因素力道持續加大,短期內缺乏顯著的成長動能。」政大地政系退休教授張金鶚也投書媒體指出,不論是因大環境的烏俄戰爭、通膨壓力、資金緊縮與疫情擴大,或是國內的升息及打房措施,房市熱潮已開始逐漸降溫。

投客急脫手 湧拋售潮
「蛋殼區預售屋要趕快賣,不然一定死最慘!」預售屋賣的是未來價,也是房市的先行指標,從建商、投資客到房仲,都向本刊點名它將成為房市第一個重災區。

首先,是拋售潮湧現!本刊委請屋比房屋調查發現,去年底至今年4月,全台預售屋網路委售量大增43%,逼近1.2萬件。屋比房屋總經理葉國華表示,去年國內疫情趨緩後,預售屋交易量增、賣壓減,然而在今年政府主推預售屋禁轉售修法下,賣壓出籠,並以中南部量體增加最多,「若修法通過,在新法上路前,預售屋轉售賣壓恐將出現一路攀升的狀況。」

股市跌跌不休,連帶影響房市表現。

敦璟開發不動產經紀人蔡鴻霖也說:「特別是4月行政院通過《平均地權條例》修正案後,上門委售的預售案1個月就多3成。」

預售屋賣壓大,除了整體房市趨冷,關鍵原因在其是過去房市禁紅單後,短期獲利的最佳標的。在去年底政府拋出「預售屋禁換約」條款前,在各大轉售平台可以發現,許多人花少許簽約金取得預售屋權利後,轉手就加價1、200萬元要賣,也真的有人願意接手,投報率動輒超過100%的案例比比皆是。


「這些人根本沒打算交屋,也根本沒能力交屋,手上有100萬元就想跟人家投資房地產,當然只能趁著禁換約條款上路前出場。」資深投客C先生透露,身邊有親友買下高雄左營預售案,「好樓層、好戶別,坪數30坪左右,一聽到政府說要禁換約,緊張得要命,還好上個月委託房仲加價10萬元就賣掉了,到頭來也是白忙一場。」

炒作蛋殼區 首當其衝
「就算原本打算交屋的,現在政府一直推信用管制,貸款成數變少,自備款計算機按一按軋不過去的,當然也只能趁現在趕快脫手。」另名投資客S小姐則說:「我過去幾年都投資預售屋,但今年轉趨保守,因為政策不明,加上信用管制,手頭資金還是要抓緊。」

投資客點名,不少外圍區域的預售屋將首當其衝,例如靠台積電議題發熱的高雄楠梓區。

預售屋從加價200萬元也有人搶著要,不到半年豬羊變色,開始出現平轉甚至小虧出場的案例,「特別是那種強調訂簽幾十萬元,交屋前付不到總價一成的案子,最多這種炒短線的投機者。」C先生說,像這些建案,目前都有1成左右丟到市場待售,價格壓得比代銷還低,「建商急著跟長期配合的投資客熱線,請他們等建案完銷後再賣,投客多半都會給面子,甚至幫忙吃下小散戶平轉的案件。」

「接下來預售屋市場將有巨變,特別是沒有產業、純炒作的區域相當危險。」C先生點名:「像高雄楠梓靠著台積電擴廠元素,卻沒有重大交通建設,離高鐵有段距離的地方就很危險;台南安平區,也是靠著台積電炒作,說有北外環道路,但根本是最外圍的蛋殼區;新竹竹東、芎林、新埔、湖口這些從竹北、關埔外溢的地方也不妙。」他指出:「這些區域預售屋如果不趕緊出脫,之後一定很慘。」

中古屋溢價 糾紛頻傳
除此之外,數名市場人士同時點名台中也相當危險,原因就在於市場供給量實在太大,照樂屋網統計,台中市待售物件達60,000多筆,居全台之冠,「房市反轉明顯訊號,就是推案爆量、銷售率下滑,台中已經在留校察看名單了。」在地業者也直言:「比如海線就是虛漲,趁著房市好開高價,當市場熱度退潮,就會急速下修價格。」

台中賣壓全台最重,已列入房市反轉的留校察看名單。圖為烏日高鐵站區。

至於中古屋市場也受影響,正上演慘烈的貸款驚魂記,原因即在有太多投資客及屋主想賣出歷史新高價,房市榮景下,仍有不少自住客咬牙追價,未料,卻發生銀行鑑價與成交價天差地遠,導致貸款成數不足的糾紛頻傳。

「舉例來說,成交價1,000萬元創新高,但市場行情只有800萬元,銀行只願意放貸800萬元的8成,買方自備款一下從200萬元爆增到360萬元,籌不到現金的只能認賠上百萬元解約,有越來越多自住客發現這件事,不願再傻傻追價。」一名房仲業者搖著頭說:「沒有成交,對仲介業是最傷的,接下來恐怕不大樂觀。」這從各大房仲業者4月交易量就可看出端倪。

自住客今年想買房,有機會在急出場的預售案件中撿便宜。

事實上,不只是自住客、投資客,就連專買商辦、旅館的大咖投客也跟著縮手,即有專門經營該市場的資產公司負責人透露:「現在投資客都不見了啊!我們公司也先關門休息。」

房價未鬆動 高檔震盪
但弔詭的是,房價卻絲毫沒有鬆動的跡象,仍然在高檔中震盪。對此,中華民國不動產開發公會理事長暨昌益建設董事長楊玉全,及南霸天、上揚國際暨清景麟建築團隊董事長林聰麟都持同樣看法:「交易量縮,價格不會降。」

楊玉全認為:「價格降不下來是因為成本不會降,房價會呈現僵持不下的局面,當然有些漲太多的區域會修正,投資客變少、自住客成交速度較慢,這樣反而好,大家冷靜一下,政府才不會一直打房。」

中華民國不動產開發公會理事長楊玉全認為,今年房市將成量縮價穩格局。

「現在確實大家會稍微觀望,今年買賣移轉棟數應會比去年少10%,房地產市場最大利空是房價漲太快,我們認為政府抑制房價及投資客,中長期來說還是樂觀看待。」林聰麟說。

對於想買房的民眾,長期觀察房市的住展雜誌研發長何世昌建議:「今年房市雜音一定很多,但要看到房價下跌,恐怕還不是時候。唯一可確定的是,有自住需求的民眾,或許可以趁機撿便宜,特別是急著趕在《平均地權條例》上路前出場的預售屋案件。」


潮水退了才知道誰沒穿褲子,台灣房市面臨成交量縮、房價鈍化,是否就此反轉走入空頭,這個引起民怨的高房價議題,很快就能見真章。

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