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風評:打房,可以更重一點!
風傳媒     2021/02/24 07:20

上周財政部端出短期打炒房措施,內容主要是預告修正「房屋稅條例」,企業將不再適用「住家房屋現值低於一定門檻免稅優惠」等,此修法能堵住原來的漏洞,值得肯定;但要打房,出手其實應該更重點。

這次修法把企業排除在「住家房屋現值低於一定門檻免稅優惠」以外,對個人戶的限制僅限3戶,目的在杜絕多屋族藉切割房產避稅,財政部認為此修法具急迫性,因此預告期僅20天,希望力拚於本會期完成修法, 7月1日起生效。

行政院是在去年12月初確定、也通過打房政策,數日後央行祭出更強力的選擇性信用管制等打房措施,財政部與打房有關的政策,多涉及修法,因此難以如央行的政策一樣快速出爐,能在2月公布,也算是快手快腳、值得肯定了。不過,也必須承認,雖然從健全制度觀點著眼,財政部修法把原來炒房者可利用的法令漏洞堵起來,值得肯定,但從打房觀點看,則是力道不足、效果難彰,其影響相當局部。

從2016年房地合一稅制上路後,短期進出房市的稅率大幅增加,持有1年內即賣出者,其稅率高達45%,在實價登錄上路並累積越來越多資料後,那些短期賣出的房屋,取得成本都有資料可徵,其實課稅問題不大。但其中存在著一個大漏洞:公司法人與自然人的稅率差距過大,同樣1年內即賣出,自然人要以45%稅率課稅,公司法人則依20%的營所稅率課稅。

如果你是每年都會經手多棟房屋進出的「專業」炒房客,會如何做?不必懷疑,當然是成立公司「專職」炒房,規避45%高額的房地合一稅。

這波的打房措施,不少即鎖定公司法人,其來有自:例如央行選擇性信用管制,第1項就是:新增全國公司法人購置住宅貸款限制,第1戶貸款最高貸款成數為6成;第2戶(含)以上最高成數為5成,均無寬限期,財政部這次修正「房屋稅條例」也是針對公司法人、取消其免稅優惠。

不過,政府部門應該都很了解,更大的漏洞其實就是讓公司成為炒房主體,規避房地合一稅制中高額的炒房稅率。要堵住漏洞,唯一辦法就是把公司買賣房地產的獲利,納入房地合一稅制,最高稅率同為45%。其他如加重短期炒房稅賦(可透過提高最高稅率,或是拉長繳納最高稅率的持有年限)、修法提高持有多屋者的稅賦等,都是有必要考慮的「武器」。

2016年房地合一稅制上路後,房市走入空頭市場,一來當然是房市波段漲幅已高,原本就有居高思危的氣氛了;二來房市飆漲最重要的助力來自投機客,雙北房市甚至號稱有6-7成的買盤來自投機客,房地合一稅大幅減弱投機客的獲利,讓不少炒房者退場。這個案例顯示稅制對抑制房市投機的威力,是可以超越金融面的打房措施,因此,對打房,財政部其實可以下手更重點。

房市回春已經是既定事實,去年全年成交量達32.6萬戶,是近7年新高,去年12月6都成交量創房地合一稅實施60個月以來單月新高,許多地區的平均房價已超過前波高點,而銀行體系中的房地產融資占比已接近歷史高點,風險較過去更高。

高房價對社會、經濟之害,在上波多頭市場中已看得非常清楚,在薪資、所得停滯依舊的時候,房價重回高點,當然不是什麼值得高興的事。

而全球因疫情重回低利率、零利率,「大水漫灌」的QE(量化寬鬆)資金潮再現,加上台灣經濟預估今年表現不錯、台商與資金回流持續等因素,房價確實有一定的支撐力道;如果是正常需求引發的上漲也罷,但如果是投機客炒房帶動的上漲,就該有所因應。

政府不可能「禁止炒房」,但對其獲利徵收高稅額、堵住稅制漏洞,則是份所當為。甚至,換個角度看,也正是如此,政府如果不能加大打房力道,將更難竟其功。