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觀點投書:狂漲的房價.壓垮社會結構.解方芻議
風傳媒     2021/10/14 06:00

房價近一年來暴漲,按理說疫情肆虐、應蕭條收斂才是;卻反其道而行、從北到南、任何題材皆可炒作、什麼剛性需求、什麼台積電設廠、縣市合併升格、現在不買會後悔…等等。

建商炒房者笑VS.「無產階級」苦

建商鼓如簧話術+開說明會送禮買通記者:於是什麼尚未開工即完銷云云。製造一片搶購錯覺。財政部公佈有1千7佰多人擁有10 間或以上房子、甚至有兩人各擁有78 戶!如以現在房價計價簡直富可敵國了!

另一方面、空屋率卻高達10%、有88 萬多戶擺著等風化折舊?或壟斷了房市待漲價而沽?問有錢人為何囤房炒高價錢?為何不投資股市?投資工商生產?答案是炒房太好賺了!有位科技界老闆葉某某曾說:他科技本業是「茅山道士」(毛利三到四%)但投資房地是「一暝大一吋」!這種暴利政府聽到了嗎?

另近日有位建商大老說:夫妻收入8 萬就可以買得起房、真是抬舉了普羅大眾、請問剛調整的基本工資是多少?25250 元;也宣告買房的門檻真是不低!即使夫妻收入有8萬、就要人家把收入的大部份拿來繳房贷?壓低其他生活需求與樂趣嗎?何況揹幾十年每月數萬元的房貸、中間不得有任何失業的閃失、否則等著被法拍!

更何況不是每對夫妻都有双收入、只有丈夫(或妻)一人養全家者比比皆是、遑論領基本工資者、這些收入者怎辦?收入繳房贷就沒了甚至不夠、算一算鐵定不敢買!買不起嘛!他們沒有住房人權嗎?真是「只見建商笑、不見無屋者哭;只見炒、房者笑、不見中低收入者哭」!

以今年薪竹縣市光是漲幅(不是指房價哦)就吃掉了科技員工上班族三年以上的年薪、遑論更低薪者。本來就已經買不起了、現在更望房價興嘆了!住房本是「食衣住行」基本生活需求之一、卻變成有錢人炒來炒去的商品、筆者就認識一些以炒房炒地為業的有錢人、每轉手一次價格就墊高一次、越炒越有錢;貧者永無買第一棟房之日。「富者世襲」或「貧窮世襲」就看你有無炒房產!(至於已有非自住不可的房的人、莫因房價高漲沾沾自喜、要自住即使漲到一億也沒用)

所以現在年輕人流行「躺平族」、因為房太貴再怎麼努力或兼差也買不起、絕望之餘乾脆直接躺平不規劃未來(也無財力規劃)。那點可憐的月薪(據104 銀行大數據平均不到4萬元、扣掉現在上漲的生活支出剩下1萬餘元,見註1)、只求現在舒適、最多先享受一點好吃的小確幸再說。

有多少適婚族也許已各有男女朋友、但男的因無房不敢娶、女的不願嫁、城市曠男或怨女窩在出租套房裏日復一日、無奈的看青春年華老去、少子化當然變本加厲,不久的將來將青壯人口遠少於老人、社會支撐力豈不瓦解?不造成國安危機?

所以現在年輕人流行「躺平族」、因為房太貴再怎麼努力或兼差也買不起。(示意圖/ Chronomarchie @pixabay)二、可降低房價「住者有其屋」的有效解方:

(一)課囤積多房者重稅

為今之計而且已經非緊迫解決不可的是政府必須朝「人人有居住人權」方向規劃、修法善用租稅手段下重手、對一人擁多房者課予重稅、獻個芻蕘之見:舉例:每人名下特有住宅(或店面、素地)三處房(或地)以內者、房(地)維持自用住宅或非自用住宅以公告地價課輕稅、從超過三棟房(或地)即擁第四房(或地)者起每年按實價登錄房地總價(非公告地價)課房地總價的3%稅賦起跳(哪一棟房地是第四棟?由持有者指定、下同);擁第五房其第五房(或地)按該地實價登錄總價課予4%重稅、擁第六房(或地)者課5%、擁第七房(或地)及其以上者課6%;務必課到囤多棟房(或地)者感到持有成本太高而吃不消;而且法令須溯及既往所購房地、或生效日過去一定年限內(例如過去15年內、那時早已有炒房之風了)所購之房(地)產數量都應合併計算、多於上述輕稅棟數都亦應比照目前同區實價登錄價格課稅。

換言之、雖為昔日買來囤的房或地、但房地價已跟著漲上來、當然照現價課重稅;以免坐實了建商炒房者說詞「過去不買、現在後悔;現在不買、將來後悔」說詞。(事實為過去都買不起了、遑論現在?)

各位看官也許會問:難道持有者不會把超過輕稅以外的房地產移轉給家屬嗎?答曰:可以!樂見!但遣産稅、贈與稅恢復調高為目前2倍(馬英九時代調低一倍、把它調回來)。贈與者每人以贈一處房(或地)為限、受贈家屬(未成年亦可)也以一棟為限輕稅。每多一棟就一律照上述課遺產或贈與稅。如此一來、在重稅不堪負荷下、我不相信這些擁有多房的炒房囤房者不釋出多餘的房產?這比什麼廣建社會住宅(往往只聞樓梯響)更有效不知多少倍!

各位看官也許會問:實施以後實價登錄會作假價格以多報少、按現行法規除買賣雙方負申報責任(成委由代書)、虛報是重罰、不改正可連續罰的。

各位看官也許會再問:如果擁房(地)的長輩過世、继承人如已原有房(地)卻因繼承而有超過輕稅棟數之房地產怎辦?那可以給予一定年限寬限期(例如3年)比照輕稅、在此過渡期間許可並鼓勵出租給初出社會新鮮人、超過一定年限後不釋出比照上述多棟囤房課重稅。

對持有建地者亦同(農地限自耕農者除外)、已有輕稅房地者如再持有建地、按上述第四棟以上稅率房課重稅。以上釋出如賣不出去、亦可申請政府得以土地公告現值加成+房屋評定現值收買後作為社會住宅標售。

此種課稅手段可使得炒房囤地無利可圖、在重稅之下不得不釋出!釋出一多房價不降才怪!又可大幅充盈國庫稅收!

如此可回歸住宅就是基本需求「食衣住行」中住的民生需求本質、不再是炒作商品!保障中低收入者經由努力工作買得起房!不像現在再怎麼努力也沒用、即使勇敢下手買了也揹一輩子重債、人生有何樂趣可言?

至於獨棟店面、亦應修法和住宅棟數合併計算、超過輕稅棟數以上者比照上述課重稅。

此種課稅手段可使得囤房炒房無利可圖、在重稅之下不得不釋出,釋出一多房價不降才怪。(資料照,顏麟宇攝)

(二)、新建房屋售價由政府核定

對新建房屋政府有核發建照與使用執照的關卡、政府可充分利用把關房屋價格:

每一建案建商必須申報土地及營建成本、廣告成本後、利潤最多給予建商20%為銷售價格、此價格由房價核定委員會(下述)訂定而非由建商漫天喊價!

上述行銷廣告費用限定不得超過營建成本一定趴數、(例如3%)

申報公設坪數為上述營建成本內、每戶採實坪銷售(全世界只台灣採虛坪-即把公設算在銷售坪數內)

建商如堅持超過20%利潤就不核發使用執照、就無法接水接電、遑論銷售?

*房價核定委員會由政府主管官員、公正學者、法律學者、民間無屋社運團體、建商公會代表組成、其中公正學者+法律學者+民間無屋社運團體代表人數不得少於二分之一。

(三)落實「漲價歸公」的理想。

土地增值為人口增加和社會繁榮進步或政府用納稅人稅金做公共建設的結果、囤地者豈可不勞而獲?漲價當然由全民共享!故對獵地囤建地的個人或公司按面積採累進稅率課土地增值稅、恢復至至少40%起跳至60%甚至80%;對尚未買賣的原始地主由其申報地價(市價)政府課一定稅率,申報太低者政府照價收買。

課空地稅、修法不得以停車場名義規避(收停車費已有收入了)。防止或減緩土地集中於少數人手裡!

非如此修法下猛藥(當然無法可立法、已有的法可修法。例如本次疫情連口罩都可由政府立法全盤掌控分配了、攸關全民生計居住基本需求的房價更要全面介入)、無以改變嚴重暴利的房價導致衝擊社會結構的失衡!無以挽救少子化的人口比例、無以挽救「富者囤房炒高房價壟斷了房市、貧者成不了家」的「富者更富、貧者越貧」「一個台灣、兩個世界」!

希望能像德國那樣、政府有力介入房市、使炒房無利可圖、沒人炒房、房價回到合理水準、青壯人口努力工作買得起房不必為了住房煩惱或一輩子揹重債、才有多餘的薪資可做更有意義、享有人生樂趣的事。至於原炒房者的資金政府可用輕稅獎勵投資工商生產、並創造就業機會啊!

如果各黨立委們地方首長們都不願修法(咸信大多數都擁有多筆房產)改革無望、呼籲再怎麼努力都買不起房的無殼蝸牛們就該掀起「居住人權公民革命」堅持長久抗爭到底!

希望台灣在上世紀「耕者有其田」的卓越土地改革政策後、本世紀再向世界示範一次能滿足庶民住的基本生活需求、「住者有其屋」的居住人權!

*作者為退休人員

【註1】據104人力銀行大數據調查結果顯示:月薪結餘排行第一是苗栗縣(月薪 3.4 萬元-支出 1.9 萬元=結餘 1.5 萬元),第二是桃園市(月薪 3.5 萬元-支出 2.3 萬元=結餘 1.2 萬元),第三是新竹縣市(月薪 3.9 萬元-支出 2.7 萬元=結餘 1.2 萬元)。

而台北市月薪 3.8 萬元雖僅次於新竹縣市 3.9 萬元之後,但台北市每月支出飆破 3 萬元,每月結餘剩不到 8 千元。