觀念平台-REITs長期投資人的新選項 | 焦點新聞 | 20240621 | match生活網

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觀念平台-REITs長期投資人的新選項
中時新聞網     2024/06/21 04:10
 如何有效導引人壽保險業之長期資金投入國內重要公共建設,是金融監理政策的重要課題之一,近期修法開放投信業募集不動產投資信託基金(Real Estate Investment Trust,簡稱REITs),似乎往前邁進一步,不動產持有人將不動產所有權交付給信託公司,信託公司再將不動產所有權證券化,於資本市場進行募資與交易,將REITs視為不動產「ETF」(Exchange Traded Fund,指數股票型基金)。

 ■國內投資標的增加,可擴大壽險與退休基金的參與度

 就買方市場分析,長期投資人(如人壽保險公司與退休基金等)累積龐大資金,受限於國內投資標的收益與類型,保險業資金因而高比例進行國外投資,相信政府積極推動與增加台幣固定收益投資工具,如REITs不動產證券化投資標的,發行機構從銀行擴充至投信產業,可以有效擴大市場參與規模。

 壽險業資金投資不動產市場,受到政治經濟因素與市場利率影響顯著,同時監理法規有最低收益率限制,壽險公司參與投信業所發行REITs,若可達到合理收益,考量市場相對較低的投資風險與較佳的流動性,將可以符合資金去化效果,同時除機構法人外,風險承受度高的一般自然人可以參與投資REITs,提供多樣化投資選擇。

 不動產證券化分為REIT與REAT,REIT將不動產所有權分割為股權,投資人收入來源包括租金收入及增值利益,REAT則將不動產化為債權,有固定年利率,投資人在約定期限內分期拿回利息及本金。推廣固定收益性質投資工具,可使保險業有更多投資標的。事實上,並非所有壽險公司都具備資源評估公共建設投資,且其涵蓋範圍廣泛,各有不同特性,目前壽險直接投資主要專注於已相當熟悉之太陽能與地上權開發,公共建設項目仍較少參與。

 任何投資都必須考量風險與報酬,REITs優點在於投資標的有明確收益,然而,因為不動產市場對於利率具有高度敏感性,利率調升或調降會對不動產市場產生重大影響,升息時不動產市場的流動性與收益可能下滑,獲利將面臨重大風險。

 ■信託型與基金型REITs雙軌運行,提升靈活度

 將不動產投資信託納入「證券投資信託及顧問法」,加入以基金架構發行REITs制度,活絡不動產證券化市場,加上現行「不動產證券化條例」採信託架構投資方式,台灣REITs將以基金與信託雙軌架構運行。信託型REITs由受託機構須為信託業發行受益證券、保管REITs資產,符合信託業規範僅銀行,基於不動產管理專業需求,因此將標的委託給管理機構。基金型REITs則需由不動產管理專業的不動產投資信託事業,或是獲得許可的證券投資信託事業發行與管理資產,並且分離保管、管理責任,REITs資產則由信託業負責保管監督,權責劃分明確。

 台灣增加不動產投資種類和靈活度,長期投資人可透過REITs,享有更多元不動產收益與增值,參與標的不僅包括傳統商辦、商場等,還有新興物流倉儲、數據中心、醫療保健、公共建設等,與再生能源項目,如風力發電和太陽能電廠,對於促進綠色經濟和永續發展有正面效益,由於REITs允許投資開發型不動產,投資人還能參與不動產開發過程,掌握報酬機會和升值空間。

 人壽保險業因資產負債配置與風險控管,不宜高比例新創產業投資,而以長期穩定之收益資產為主,而公建/基建投資非常適合壽險匹配負債現金流,政府應可以制定友善環境,鼓勵保險業擴大公建與基建投資。同時,基金發行者能選擇具有綠建築標章之標的,與提供氣候相關資訊揭露,相信不僅能擴大基金規模與透明度,並符合當前社會責任和投資趨勢,參與者和投資人都能共享利益。