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危老重建風潮 掌握重建黃金期
NOWnews     2022/05/05 08:00
▲「安信建經」承辦危老個案,圖為台北大同區延平北路案之老屋原貌。(安信建經提供)
▲「安信建經」承辦危老個案,圖為台北大同區延平北路案之老屋原貌。(安信建經提供)

2017年政府頒布危老重建條例後,已歷經五個年頭,熱度不減,截至2022年3月底止,核准件數2113件,為都更一倍以上。安信建經總經理張峰榮表示,危老重建具備容積獎勵明確、稅捐優惠、無最小基地面積限制、行政流程快速等優勢,有效刺激民眾改建意願,但危老條例將於2027年5月31日截止,其中的時程獎勵更是於每年5月12日逐年折降,今年已降至4%,直至2025年歸零,目前大台北地區尚有2成的未核准率,建議可尋求專業團隊協助申請掛件。
安信建經彙整資料顯示,自2017年危老實施至2022年3月止,全台掀起危老重建風潮,尤以台北市核准658件居全台之冠,而大台北地區總核准件數為1048件,占全台核准量近5成。以核准率來說,台北市核准率約83%、新北市約80%,兩地核准率都達到8成以上;雖然核准率不低,但仍有約2成的申請案遭打回票。
安信建經總經理張峰榮建議,這2成危老重建計畫未核准的原因,大多是對於法規、流程及文件資料準備不足、不熟悉,例如原建物不符合合法建物的規定、不符合法規規定的危險、老舊建物等級、無法取得100%所有權人同意等,如果要提高過案機率,地主不妨可向「全案管理」顧問諮詢。
而許多民眾對危老容積獎勵項目一頭霧水,安信建經表示,根據北市府統計,截至2021年11月底止,台北市危老重建案獎勵容積平均值為33.49%,已經很接近40%的容獎上限。申請項目為「老舊建築結構評估未達最低等級」100%,北市危老案都有申請此項容獎;其次為「耐震設計」占85.83%、「綠建築」占72.5%,較少人申請的項目則是「無障礙設計」,僅有28%。
如何可拿到危老容積獎勵40%?安信建經總經理張峰榮解釋,危老容積獎勵項目沒有好壞,必須看地主需求及基地條件而定,如果希望「通用設計」,則可申請「無障礙環境」;如果要增進住宅安全與提升價值,則以申請「耐震標章」為優先;如果要降低保證金負擔,除須符法規設計規定外,則每一個項目不一定要做到頂標,容獎的CP值相對高。建議有老屋改建需求的民眾,申請前不妨向專業人士諮詢,以爭取開發案利益達到最大化。
以安信建經「全案管理」承作之「北市延平北路案」舉例,此處為三棟併排的透天老宅,在接觸個案時,安信團隊即掌握本案特點及地主需求,評估基地面積不大之因素,提醒地主必須盡早申請,才能搭配時程獎勵獲得關鍵的10%。另外環境條件無法申請「基地退縮」的獎勵,勢必要選擇繳納保證金項目,加上本案地主特別重視居住安全及品質,安信團隊規劃在建築設計部份,取得結構安全最高等級的「耐震設計標章」。另外考量,即使地點位於繁華都會區,仍能保有舒適健康的空間環境,因而選定綠建築及智慧建築項目。此案於2020年4月,安信團隊協助地主,向台北市都發局提出危老重建計畫,同年11月即成功替地主取得最高40%危老容積獎勵值。
張峰榮最後提醒,危老時程獎勵自2020年5月12日起,當日逐年折降為8%、6%、4%、2%、1%,直至2025年歸零,今年則是遞減至4%階段,首當其衝的是中小基地之地主,「時程獎勵+規模獎勵」合計要拿到10%上限,基地面積需達1000m2以上才能不受影響。若於5月11日前掛件,時程獎勵仍有6%,有重建需求的民眾建議盡快把握時間,或者洽詢專業團隊代理申請。