政治新聞

名家論壇》徐佳馨/房地產業的大事
NOWnews     2021/06/28 17:16
▲今年房地產業最大的事情,莫過於將在七月一日上路的房地合一2.0與實價登錄2.0。(圖/NOWnews資料照片)
▲今年房地產業最大的事情,莫過於將在七月一日上路的房地合一2.0與實價登錄2.0。(圖/NOWnews資料照片)

若非疫情如此嚴重,那麼今年房地產業最大的事情,莫過於將在七月一日上路的房地合一2.0與實價登錄2.0。
 
不過,既然媒體沒有特別關注,那麼到底兩大政策對市場衝擊如何呢?
 
如果兩者相比,房地合一2.0因為新制度中有「所有權人持有時間拉長」、「擴大範圍到國內法人與預售屋」與「降低可扣除額」等三大重點,直接衝擊到交易成本,會比強調「資訊揭露更快速全面」的實價登錄2.0更受媒體與購屋人關注,政策上路在即,外界所預期的逃命波和降價潮,反應都不明顯。
 
在房地合一「並非所有屋主都適用」、「有賺才要繳稅」以及「七月一日為過戶日」等三個在結構上的關鍵中,讓當初媒體所預期的「逃命波」並沒有出現,特別是成屋,由於有貸款的過戶得30-45天,沒貸款的過戶也得兩周左右,三級警戒從五月十五日開始,買賣雙方均猝不及防,迫使成屋的搶賣搶買期待毫無效果,而預售屋換約較具機動性,但也沒聽聞太多的新鮮事,顯見在疫情之下,交易力道也就趨弱。
 
另外,關於很多買方期待的降價潮也沒有出現,主要是大多數的成屋屋主或是因為不適用房地合一,或是覺得忍忍也沒差,除非另有財務壓力或是資金去向,降價意願並不高。從成交資料來看,某些個案有稍稍便宜,卻也非全面性反應;反而是預售賣方不想被綁太久,有釋出降價意願,可是平轉出場已經堪稱是誠意賣方,想要降到買方有感,是可遇不可求。
 
隨著七月一日政策上路在即,之後到底會走向何方呢?在筆者看來,有三個趨勢不可不注意。
 
其一,資訊不透明的超額利潤被壓縮。
 
實價登錄在過去的區段化設計,對少用查詢系統的民眾來說並不友善,但隨著資訊透明度提高,加上房地合一2.0也大幅降低了不提供單據的可扣除額,並且將土地漲價總稅額的上限設為當年的公告現值,大大增加了交易成本,加上主管機關有主動查核的權限,因為資訊不透明所產生的超額利潤,將會因此被壓縮。
 
其二,預售市場將出現質變與量變。
 
預售是許多開發商在營運時的重要現金來源,但新制度讓預售屋必須要及時申報成交價格,同時也成為房地合一課稅的對象,以目前預售持有與交屋後分開計算的方式,閉鎖期可達七到十年,也將降低投機者轉進的意願,加上工資節節高升,以及央行對於土地融資的限制,會讓使得許多業者開始思考先建後售的規劃,進而降低預售比重。
 
其三,越大越強將成常態。
 
新制度之下,未來在產業生存必須得倚賴大資本,這讓小業者生存更難,大業者除了競爭彼此的資本與眼光,土地庫存的多寡等因素,更決定業者的板凳深度,以及日後的的競爭力。
 
看得出無論是「房地合一2.0」,抑或是「實價登錄2.0」,主戰場都在預售屋而非成屋,雖然剛開始也不免會出現不肖業者作價「定錨」的情事,但隨著資料越來越多,日後也會趨向正常化。
 
至於產業前輩們期待政府在七月一日之前給點空間,目前看來不可能,在疫情下的實質意義也不大,最務實的做法也只能在疫情和政策兩頭燒的狀況下,做好面對新戰場的準備。
 
畢竟,所有的大事在生死面前,都得成了小事。
 
●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理
 
●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場
 
●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至: opinion@nownews.com